임차한 건물이 경매가 되면 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단). 다만, 대항력을 갖추고 있는 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 임차건물을 낙찰받은 사람에게 '임대차계약의 효력'을 더 이상 주장할 수 없습니다. 그러므로 법상의 '권리금 보호 규정'도 더 이상 적용될 수 없게 됩니다. 즉 임차인은 경매로 인해 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차 계약 체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다.

다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다(제8조 후단). 즉 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고, 그곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 정당한 사유가 없다면 임대차 종료 시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 됩니다.

#사례1

임차인 A 씨는 이미 근저당이 설정되어 있는 상가건물을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받았습니다. 근저당권자인 B은행이 상가건물에 대한 임의경매를 신청하여 경매 절차에 들어갔고, 이 건물은 C 씨에게 낙찰되었습니다.  A 씨는 낙찰금액으로부터 보증금을 전액 배당받지 못하였는데 C 씨에게 상가를 넘겨줘야 하는 것일까요? 이 경우 권리금은 어떻게 되는 것일까요? A 씨보다 후순위 저당권자인 D 씨가 경매를 신청했다면 어떻게 되는 것일까요? A 씨는 C 씨에게 상가건물을 넘겨주어야 합니다. 또한 C 씨에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수도 없습니다. 경매 신청자가 후순위 저당권자인 D라고 해도 동일합니다.

#사례 2

임차인 A 씨가 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받은 후 B 은행이 상가건물에 대한 근저당권을 설정한 경우 A 씨는 상가건물 경매에서 보증금을 다 받지 못하였다면 낙찰자 C 씨에게 건물을 넘겨주어야 하는 것일까요? A 씨는 C 씨에게 기존 임대차 계약이 존속됨을 주장할 수 있으므로 C 씨에게 건물을 넘겨줄 필요가 없습니다. 또한 A 씨는 기간 만료 등으로 임대차계약이 종료된 경우 임대인 지위에 있는 C 씨에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수 있습니다.

다만 이 경우에도 A 씨가 경매에서 보증금 전액을 변제받았다면 임차권이 소멸하므로 C 씨에게 권리금 규정의 적용을 주장할 수 없을 것입니다.

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