공사나 영업 방해로 임차인의 정상적인 영업이 어려워졌다면 임차인은 임대인에게 차임(월세) 감액을 요구할 수 있습니다. 

 다만 공사나 영업 방해가 있었다는 사실만으로 월세가 자동으로 감액되는 것은 아닙니다. 공사의 원인, 책임 소재, 영업에 미친 영향 및 임대차계약 내용을 종합적으로 판단해야 합니다.

 만약 임대차 목적물을 정상적으로 사용할 수 없는 상태가 임차인의 책임 없이 발생했 다면, 그 범위에서 차임(월세) 감액을 주장할 수 있습니다. 즉, 임대인이 건물 내부 공사를 하여 영업이 어려워진 경우, 임대인의 공사로 출입구나 고객 동선이 차단된 경우, 건물 일부를 사용할 수 없게 된 경우 등 공사가 임대인의 관리 범위에 속하거나 건물의 본래 기능과 직접 관련된 경우라면 더욱 그렇습니다.

 하지만 누수·소음·분진 등으로 정상적인 영업이 곤란한 경우, 임대인과 무관한 외부 도로공사로 고객 접근이 어려워진 경우 등과 같이 책임 및 영향에 따라 판단해야하는 사안은 다툼의 소지가 있을 수 있습니다.

따라서 모든 불편이 곧바로 감액 사유가 되는 것은 아니므로 영업에 미친 영향의 정도와 기간을 중심으로 판단해야 하며 감액을 요구하려면 ①공사 전후 사진 및 동영상, ②공사 기간과 공사 시간, ③출입구 통제 및 고객 접근 제한 자료, ④소음·분진 등 영업 방해 자료, ⑤매출 감소 및 영업시간 단축 자료, ⑥임대인에게 공사 중단이나 피해 대책을 요구한 기록 등을 확보한 다음 임대인에게 차임(월세) 감액을 ‘영향의 정도와 기간’ 기준으로 서면 합의할 필요가 있습니다.

관련 법률 및 근거

핵심적으로 적용할 수 있는 법률은 민법 제623조와 제627조입니다.

① 민법 제623조(임대인의 의무)

임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약기간 동안 정상적으로 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 

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② 민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구권)

임차인의 잘못 없이 임차 목적물의 일부를 사용하거나 수익할 수 없게 된 경우, 임차인은 사용하지 못하는 부분에 비례하여 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 

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③ 민법 제628조(차임증감청구권)

경제사정의 변동 등으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우에는 장래의 차임 증감을 청구할 수 있습니다.

 글작성: 굿비즈부동산 goodbizreal estate