사례1] 재건축, 재개발을 이유로 거절할 경우

상가건물이 재건축, 재개발로 인해 철거 예정에 있어도 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 만약 건물 철거가 계획되어 있다면 권리금을 주고 들어올 임차인은 아무도 없기 때문에 후속 임차인을 주선하는 일은 사실상 불가능하지만, 혹시라도 후속 임차인을 구해 임대차계약을 요구할 경우 철거를 이유로 계약을 거절한다면, '상가건물 임대차보호법 제10조의4'에 해당되어 임대인이 권리금을 물어줘야 할 수도 있습니다. 

음식점을 운영해오던 A 씨는 상가 임대차 계약기간을 5년을 경과해 계약 갱신요구권 행사를 할 수 없었지만(현재는 계약을 요구할 수 있는 기간은 10년으로 늘어남), 권리금이 있어 '권리금 회수'를 위해 새로운 임차인 B씨를 주선해 권리금 계약을  체결하고 임대인에게 새로운 임대차계약을 체결해 달라요구하였습니다.

그런데 뜻밖에 임대인은 건물을 재건축 또는 대수선할 계획이 있다면서 B와의 임대차계약 체결을 거절했는데요. 그러자 임차인 A씨는 임대인을 상대로 권리금회수를 방해했다면서 권리금 상당액을 손해배상해야 한다고 소송을 제기했습니다.

이에 대법원은 2015년 개정된 상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정을 위반했다고 판단해 임대인 A씨는 권리금 상당액을 임차인 B씨에 손해 배상해야 한다고 판결했습니다.

사례2] 주인이 직접 운영한다고 거절할 경우

상가 임대차계약 기간이 종료됨과 동시에 계약 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간도 끝났을 경우 임차인은 임대차 계약 갱신을 요구할 수는 없지만 권리금 회수 기회는 보장됩니다. 이 때문에 임차인은 권리금 회수를 위해 후속 임차인을 구해 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 임대차 계약을 요구할 것입니다. 이때 임대인은 자기가 직접 상가를 운영할 계획이라며 임대차계약 요구를 거절한다면, 권리금 회수를 방해에 해당되어 권리금을 배상해야 할 수도 있습니다.

상가임차인 A씨가 임대차 기간 만료 전에 임대인 B 씨에게 권리금을 내고 들어올 사람을 소개하며 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청한 것입니다. 하지만 임대인은 상가를 직접 사용할 계획이라고 답변하며 계약을 거절했습니다. 이에 임차인 A 씨는 권리금을 내고 들어올 사람을 찾는 일을 중단할 수밖에 없었으며, A 씨는 B 씨를 상대로 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구소송을 한 것입니다. B씨는 새로운 임차인을 자신에게 소개하지 않았다고 주장했습니다.(대법원 2018다284226)

대법원은 “임대인이 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다."라며 임차인 A 씨 손을 들어주었습니다.

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