대표적인 수익형 부동산인 오피스텔 시장에 변화의 기류가 감지된다. 투자금 대비 임대 수익률은 상가나 사무실을 크게 웃돌고, 젊은 세대의 인식도 달라지고 있다. 단순한 임대용 부동산이 아니라 ‘미니 아파트’나 ‘살림집’으로 받아들이는 분위기가 확산하고 있다.

한국부동산원에 따르면 7월 현재 전국 오피스텔 임대수익률은 연 5.57%로 사무실(사무실, 3.55%)이나 중대형 상가(3.07%)를 크게 앞섰다. 주목할 만한 점은 임대수익률이 점차 오르고 있다는 사실이다. 3년 전인 2022년 7월엔 불과 4.76%에 그쳤으나, 그 사이 0.81%포인트 상승했다. 이는 매매가격은 하락했지만 월세는 올랐기 때문이다. 7월 현재 전국 오피스텔 매매가격지수는 역사적 고점이었던 2022년 6월보다 6.41% 떨어졌지만, 월세가격지수는 2.67% 상승했다. 임대수익률 상승은 결국 오피스텔 매매시장과 월세 시장의 엇갈린 흐름에서 비롯된 셈이다.

최근 들어 월세 오름세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 실제 2023년 6월 이후 한 달도 예외 없이 상승세를 이어가고 있다. 최근 빌라 전세 사기와 대출 규제 여파로 월세 수요가 늘어난 점도 적지 않은 영향을 미친 것으로 보인다.

젊은 세대일수록 오피스텔을 주거공간으로 인식하는 경향이 강하다. 오피스텔(Officetel)은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물로, 초기 도입 당시에는 대부분 업무용이었다. 하지만 지금 전국 오피스텔 121만여 실의 70~80%는 주거용이다. 더욱이 젊은 세대는 ‘아파트를 마련하지 못하지만 살 만한 집’으로 받아들인다. 주거용 오피스텔은 정부가 바닥난방과 발코니 설치를 허용하고 커뮤니티 시설까지 들어서면서 기능적으로 아파트와 유사해졌다. 몇 년 전 온라인쇼핑몰 티몬이 가입고객 1000명을 대상으로 설문조사한 결과 20대 80%, 30대 70%가 오피스텔을 주거용으로 꼽았다. 60대는 48%로 가장 낮았다.

젊은 층은 1인 가구가 많은 데다 아파트보다 진입 장벽이 낮은 점도 오피스텔에 관심을 두는 또 다른 이유다. KB부동산 조사결과 8월 현재 오피스텔 평균가격은 서울 3억356만원, 수도권 2억7116만원, 지방 5대 광역시 1억9477만원이다. 젊은 여성을 중심으로 한 안전 중심 트렌드와 오피스텔 확산이 맞물려 있다. 안전을 위해서라면 더욱 높은 주거비용을 지출하더라도 ‘가안비(假安比)’ 트렌드가 대표적인 예다. 오피스텔은 일반 주택보다 임대료와 관리비가 비싸지만 문만 잠그면 안전하다는 ‘콘크리트 캐슬(Concrete Castle)’ 이미지가 강하다.

서울 서대문구 이화여대 앞에 대규모 오피스텔 밀집촌이 형성된 것도 이런 이유일 것이다. 이대 상권은 한때 전성기를 구가했으나 쇠락하면서, 자리에 최근 50여 개 단지의 오피스텔이 들어섰다. 이곳은 임대수요가 몰리며 대학가 월세 1위를 유지하고 있다.

요즘 오피스텔 매매시장의 특징은 양극화다. KB부동산에 따르면 지난해 8월부터 1년간 오피스텔 매매가격은 서울만 0.6% 올랐다. 서울 아파트값이 급등한 데다 6·27 주택 대출 규제에서 제외되면서 일부 수요가 오피스텔로 유입된 결과로 풀이된다. 하지만 같은 기간 경기는 -1.2%, 인천 -4.4%, 지방 5대 광역시는 -2.7%는 모두 하락했다. 이들 지역도 기준금리가 추가로 인하될 수 있는 데다 오피스 물량 감소가 겹치면서 점차 오기가 돌지 않을까 예상된다. 올해 전국 오피스텔 입주 물량은 3만7420실, 내년에는 1만2313실로 추산된다(부동산114). 최근 10년간 연평균 입주 물량 7만1986실에 비하면 큰 폭의 감소다. 서울 역시 10년 평균 1만741실에 달하지만 올해 4456실, 내년 1417실로 각각 줄어든다.

흥미로운 점은 임대수익률은 소형일수록 높지만, 매매가격 상승에 따른 자본수익률은 대형이 더 높다는 사실이다. KB부동산 조사자료를 보면 현재 오피스텔 임대수익률은 전용 60㎡ 초과 중형이 6.08%로 가장 높다. 그다음은 소형 5.51%, 중형 4.77%, 중대형 3.89%, 대형(전용면적 85㎡ 초과) 3.45% 순이다.

반면 최근 1년간 전국 오피스텔 매매가격은 대형이 1.2%(수도권 2.1%) 올라 초소형은 가장 많이 하락(-1.7%)했다. 중대형 오피스텔은 상당수 아파트 시장과 비슷한 흐름을 보인다. 수도권 중심의 오피스텔 임대 수익률은 아파트 대비 평균 63.2%로 높고, 실거주 용도로 활용되는 경우가 많기 때문이다. 반대로 소형은 임대 수익 목적의 투자가 많아 가격 변동이 크지 않은 편이다.

◇ 업무용 겸할 수 있는 오피스텔이 유리…대학가·업무지구 300실 이상 규모

주거용 오피스텔은 경쟁상품인 도시형생활주택이나 빌라시장의 영향을 쉽게 받는다. 그래서 주거용 오피스텔보다는 업무용을 겸할 수 있는 오피스텔이 더 유리하다. 오피스텔 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 55%를 넘으면 사용 공간이 넓어 임대를 놓거나 직접 거주하기도 좋다. 단 오피스텔은 나중에 되팔기 어려운 점도 고려해야 한다. 이왕이면 규모가 크고, 역세권이나 대학가·업무지구 주변의 300실 이상 오피스텔을 고르는 것이 좋다.

오피스텔은 아파트보다 가격 상승 기대가 낮다는 단점이 있다. 급매물이 나오거나 경·공매를 활용해 매입가를 낮추는 게 바람직하다. 조정대상지역에서 주거용으로 오피스텔을 임대하면, 다른 아파트를 매각할 때 다주택자로 규정돼 양도소득세 중과세 대상(내년 5월까지 유예)이 될 수 있다. 오피스텔을 주거용 혹은 업무용으로 사용하려는 재산세 고지서를 보면 쉽게 알 수 있다. 업무용은 재산세(건축물), 주거용은 재산세(주택)로 각각 표기된다.

기존 주택 보유자가 서울 강남 3개 구와 용산구 등 규제지역에서 주거용 오피스텔을 매입할 경우 취득세율은 아파트와 동일하다. 하지만 무주택자라면 첫 번째 아파트를 살 때는 취득세율이 8%다. 두 번째엔 12%로 올라간다. 다만 단기임대사업 매입 기준, 기준가 수도권 4억원·비수도권 2억원 이하로 등록하면 종합부동산세 합산 배제 등 각종 세금 혜택을 받을 수 있다. 오피스텔을 소유하더라도 청약 때 무주택자로 인정받는다. 하지만 공공주택의 일부 특별분양은 무주택자 기준이 있어 청약 제한을 받을 수도 있다. 오피스텔 전세 입주는 주의가 필요하다. 전국 전세가율이 84.6%(8월 기준)에 달해 선순위 세입자한테도 경매를 넘어가면 보증금을 잃을 수 있기 때문이다. /글=박원갑KB국민은행부동산수석전문위원