주택 임대차 보증금을 확실히 지키는 방법으로 전입신고(대항력 확보)와 함께 확정일자를 받아 두거나, 전세권 설정 등기 등을 많이 하고 있는데요. 과연 어느 것을 선택하는 게 유리할까요. 일단 비용적인 측면에서 확정일자가 간단하기 때문에 전입신고를 하면서 확정일자를 동시에 받는 경우가 대부분입니다. 

하지만 대부분의 사람들은 확정일자보다는 전세권 설정 등기가 더 안전하고 유리하다고 생각하는 경향이 많습니다. 하지만 이는 오해입니다. 어떤 경우 오히려 확정일자가 유리한 측면도 많습니다.

□ 확정일자, 전세권 설정이란?

① 확정일자

 확​정일자는 서민들이 보증금을 확실하게 지킬 수 있는 비교적 손쉬운 방법입니다. 다만 확정일자는 대항력 요건을 갖춰야 효력이 생긴다는 점입니다. 다시 말해 확정일자는 대항력을 전제로 갖춰지는 법적 보호 장치로 볼 수 있습니다. 

대항력은 제3자에 대해 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리이며, 대항력은 이사와 주민등록을 한 다음날 오전 0시에 효력이 발생하므로 그 이전에 받아둔 확정일자는 의미가 없습니다. 대항력은 세대원 일부라도 계속해서 주민등록이 남아있어야 하고 또 실제 거주해야 성립할 수 있습니다.

확정일자를 받으면 채권이 물권(근저당 등)으로 바뀌면서 후순위자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다. 확정일자는 주민센터뿐만 아니라 법원, 등기소, 공증기관에서도 가능하며, 서류는 임대차계약서와 신분증만 있으면 가능합니다. 

만약 보증금을 인상해 재계약할 경우 인상분에 대한 별도의 계약서를 작성하고, 주민센터에서 증액된 부분의 확정일자를 다시 받는 것이 좋습니다. 잊지 말아야 할 것은 기존의 계약서는 반드시 보관하고 재계약서에 기존 임대차 계약이 유효하다는 내용의 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다.

② 전세권 설정 

 전​세권 설정 등기 서류는 좀 복잡합니다. 집주인의 인감증명서 및 주민등록등본, 세입자의 주민등록등본 등이 있어야 하며, 집주인의 동의를 받아야 합니다. 전세권 설정 등기는 보증금 분쟁 때 확정일자보다 전셋값을 빠르게 돌려받을 수 있습니다. 

특별한 경우가 아닌 한 전세권도 물권이므로 확정일자와 효력은 큰 차이가 없습니다. 다만 수수료(전세의 0.2%)와 법무사비 등 적지 않은 비용이 들어가는 게 단점입니다. 전세권 설정은 세입자가 다른 곳으로 주소를 옮기거나 점유를 하지 않아도 효력이 발휘됩니다. 오피스텔 등 일부 비주택에서 집주인이 주소를 옮기지 못하게 할 경우 전세권 설정을 요구하는 것이 좋습니다.

□ '묵시적 갱신' 시에 어느 것이 유리할까? 

묵시적 계약갱신에 한해서는 확정일자가 전세권보다 유리할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)에는 ‘임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것’으로 봅니다.

 ‘임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다’고 규정돼 있습니다. 따라서 묵시적 계약 갱신의 경우 세입자는 자신의 임대차 존속기간 2년을 보장받는 것입니다. 세입자가 집을 나가겠다고 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 집주인은 전세보증금을 되돌려줘야 합니다.

전세권은 묵시적 갱신을 믿다가 낭패를 당할 수 있습니다. 민법 제313조(전세권의 소멸통고)에는 ‘전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다’고 돼 있습니다. 따라서 전세권 설정을 한 뒤에 묵시적 계약 갱신이 되었다고 하더라도 집주인이 나가라고 요구하면 임차인은 6개월 이내 집을 비워줘야 합니다. 이에 전세권설정 기간의 변경이나 연장할 경우 반드시 등기부상에 명시해야 연장 효력을 받을 수 있습니다. 묵시적 계약 갱신처럼 가만히 놔뒀다가는 법적인 보호를 받지 못합니다.

□ '유지, 수선의무'는 어느 것이 유리할까? 

민​법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무)에 따르면 ‘전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다’고 돼 있습니다. 하지만 확정일자를 받을 경우 세입자의 유지, 수선 의무는 제한적인데요. 가령 보일러가 고장 날 경우 전세권자는 그 비용을 자신이 부담해야 합니다. 하지만 확정일자를 한 세입자의 경우 고장이 과실에서 비롯되지 않았다면 그 비용은 주인이 내야 합니다.

□ 법원 경매 때 어느 것이 유리할까? 

단독주택에 전세로 들어갔다가 법원 경매로 넘어간 사례의 경우 일반적으로 확정일자를 갖춘 경우 주택뿐만 아니라 대지의 낙찰대금을 합산해 우선 배당이 가능한 구조입니다. 하지만 전세권은 대체로 주택(건물)에만 등기를 하는 경우가 많기 때문에 이 경우 물권으로서 건물의 사용 수익에 대한 권리를 등기한 것이므로 토지분 낙찰대금은 우선 배당에서 제외됩니다. 건물 가격이 거의 없는 낡은 재개발 후보지 단독주택에 전세로 들어갈 때에는 전세권 설정 등기를 너무 믿어선 안되는 이유입니다. 꼭! 전세권을 설정한다면 확정일자를 함께 받아놓는 것이 좋습니다.

또 전세 만기 때 보증금을 돌려받지 못할 경우 확정일자는 임차보증금 반환 소송 후 강제집행을 신청해야 하지만, 전세권 설정은 판결 없이도 경매를 신청할 수 있습니다. 그리고 확정일자는 경매 시 배당요구를 해야 하지만 전세권은 배당 신청 없이도 순위에 따른 배당이 이뤄집니다.

 내용작성:굿비즈부동산 Goodbiz real estate