(부동산정보) 임대보증금을 지키기 위해 전세권을 설정하는 이유
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작성자굿비즈 댓글 0건 조회 177회 작성일 26-04-03 10:57본문
'1순위 전세권'일 경우
임차인은 주택 임대보증금을 보호하기 위해 기준권리 보다 앞서 주택을 점유하고 전입신고함으로써 대항력을 갖추게 됩니다. 이는 제삼자로부터 보증금을 지키기 위해 반드시 필요한 방법입니다.
이렇게 대항력이 있음에도 불구하고 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 경우가 많기 때문에 임차인은 소유자의 동의를 얻어 선순위 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 하지만 이것도 경매로 인해 안전하게 보호받을 수 있을 것인가에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다. 이번 시간에는 '1순위 전세권도 주택이 경매로 매각되면 소멸되는지'에 대해 사례를 통해 알아보았습니다.
Q] A 씨는 B 씨와 전세권설정 계약을 맺고 B 씨 소유 주택에 제1순위로 전세권 설정 등기를 하고서 거주하고 있는데, A 씨의 전세권 존속기간이 1년 이상 남아 있는 시점에 B 씨 소유 주택의 제2순위 근저당권자의 담보권 실행으로 인한 경매신청에 따라 경매 절차가 진행되고 있습니다. 이 경우 위 주택이 매각된다면 A 씨의 전세권은 소멸되는 것인가요?
A] 결론부터 말하면 1순위 전세권자가 배당요구를 할 경우에는 전세권은 경매 매각으로 소멸되지만, 배당요구를 하지 않을 경우에는 매수인이 인수해야 합니다.
「민사집행법」제91조 제3항은 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있습니다.
'후순위 전세권'일 경우
선수위 전세권은 임대차한 주택이 경매나 깡통전세가 되어도 전세금을 돌려받지 못할 위험은 전혀 없지만, 근저당권보다 후순위인 전세권의 경우 경매로 매각되면 전세권은 어떻게 될까요?
Q] A 씨는 경매를 통해 주택을 마련하고자 제1순위로 채권최고액 5,200만 원의 근저당권 이 설정되어 있고, 제2순위로 전세금 3,000만 원이고 전세기간이 1년 이상 남아 있는 전세권이 설정되어 있는 주택과 대지를 일반 채권자가 확정판결에 기초하여 강제경매 신청하여 개시된 경매 절차에서 매수신고를 하여 매각 허가 결정을 받았습니다. 이 경우 제가 위 전세권의 부담을 안고 소유권을 취득해야 하는지요?
A] 전세권은 민법 제303조에 "전세권자는 전세금을 지급하고 타인 의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다."라고 규 정하고 있으므로 전세권은 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 함께 가지고 있습니다.
그러므로 전세권자는 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 근저당권이나 일반채권자보다 그 매각 대금에서 우선변제를 받을 수 있을 것이지만, 그러한 전세권의 우선변제권은 전세권이 소멸될 것을 전제로 하여 인정되는 것입니다.
그런데 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 전세권자는 그 매각 대금에서 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 없을 것은 당연하지만, 전세권의 존속기간이 남아 있는 경우에도 근저당권보다 후순위인 전세권이 소멸되는지 문제인데요. 민사집행법 제91조 제3항에 의하면 "지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있으므로 "전세권 존속기간이 남아있어도 근저당권보다 후순위인 전세권은 경매 매각으로 인해 소멸된다."라고 규정하고 있습니다.
그렇다면 "선순위 근저당이 있음에도 불구하고 후순위 전세권을 설정하는 이유"는 무엇때문일까?
1.경매 시 배당요구 불필요 (우선순위 확보)
확정일자를 받은 임차인은 경매 시 배당요구를 해야 하지만, 전세권자는 배당요구 없이도 근저당권자처럼 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다.
2.직접 경매 신청 가능 (임의경매권)
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인이 전입신고나 확정일자만 있는 경우보다 전세권 설정등기를 했을 때 직접 경매를 신청하기가 더 용이합니다 (보증금 반환 소송 없이 직접 경매 신청 가능).
3.보증금 우선변제 순위 확보
선순위 근저당이 있더라도, 그 이후에 들어오는 다른 채권자들보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 확실히 할 수 있습니다.
내용작성:굿비즈부동산 Real estate
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