건물, 공장, 창고 중개전문 굿비즈부동산 > 커뮤니티 > 부동산정보

상가 업종을 변경할 경우 임차인의 권리금 보호 될까?

굿비즈 — 2026-05-04T12:27:30+09:00

임차인이 권리금 회수를 위해 기존 영업과 동일한 업종을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데, 임대인이 다른 업종의 임차인을 주선하길 원할 때 임차인의 권리금은 보호받을 수 있을까요? 예를 들어 상가에서 음식점을 운영하던 기존 임차인이 동일한 음식점을 운영할 신규 임차인으로부터 권리금을 받기로 하고 임대인에게 신규 임차인과의 계약을 주선하였는데, 임대인이 앞으로는 음식점이 아닌 다른 용도의 업종으로 변경하고 싶다고 하면서 신규 임차인과 계약을 거절하는 경우 기존 임차인은 어떠한 보호를 받을 수 있을까요.상가건물 임대차보호법 개정에서는 '임차인 보호'와 더불어 '임대인의 영업 변경권'도 보호해주어야 한다는 점에 대한 공감대가 형성되었습니다.

따라서 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규 임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약 체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규 임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것으로 판단됩니다.

사례

임대인이 건물의 청결이나 늦은 밤 취객 등을 고려하여 종전 유흥업소를 하던 상가건물을 커피전문점으로 바꾸고 싶은데 임차인이 유흥업소를 운영할 신규 임차인 만을 주선하겠다고 고집한다면, 임대인은 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있습니다. 이러한 경우 임차인은 커피전문점을 운영할 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있습니다.

반대로 부근에 학교나 주택가가 없는 유흥가 밀집 지역에서 유흥업소를 운영하던 임차인이 동일 영업을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데, 임대인이 그 신규 임차인과 계약 체결을 회피하기 위하여 특별한 이유 없이 초등학생을 상대로 하는 영어학원을 운영한다면서 신규 임차인과 계약 체결을 거절하였고, 지역적인 특성 때문에 임차인이 그 건물에서 학원을 운영할 신규 임차인을 구하지 못하는 상황 등이라면 ‘합리적 범위’를 벗어났다고 볼 수 있을 것입니다. (다만 합리적 범위를 벗어났는지는 구체적인 사정을 모두 고려하여 사안마다 개별적으로 결정되어야 할 문제입니다.)

이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규 임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 계약 체결을 거절한다면 임대인은 손해배상책임을 질 수 있습니다.

※임대인에게 업종 변경을 요구할 권한이 있을까?

상가건물임대차보호법에 과연 "임대인에게 업종 변경을 요구할 권한"이 있는지에 대한 명시적인 규정은 없습니다. 국회 입법 과정을 살펴보면 임대인의 업종 변경 권한을 명시적인 규정으로 추가하려는 시도가 있었으나 논의 과정에서 임차인 보호에 미흡하고 악용될 우려가 있다는 이유로 제외되었다고 합니다.

입법 과정에서 임대인의 업종변경 요구권이 제외되기는 하였으나 그렇다고 하여 임대인의 업종변경 요구권이 완전히 부정된다고 보기는 어렵습니다. 왜냐하면 임대인이 자신의 건물에서 어떤 영업을 할지 결정하는 것은 소유권자로서 당연한 권리이기 때문입니다.

상가건물임대차보호법이 임차인을 두텁게 보호하고 있기는 하나 그렇다고 하여 임대인의 소유권을 본질적으로 침해할 수는 없으므로 합리적인 기준에 따라 판단하여 볼 때 정당한 사유가 있다면 임대인의 업종변경 요구는 정당한 권리행사로 인정되어야 한다는 것입니다.

내용작성:굿비즈부동산 Goodbiz real estate

임대보증금을 지키기 위해 전세권을 설정하는 이유

굿비즈 — 2026-04-03T10:57:12+09:00

'1순위 전세권'일 경우

임차인은 주택 임대보증금을 보호하기 위해 기준권리 보다 앞서 주택을 점유하고 전입신고함으로써 대항력을 갖추게 됩니다. 이는 제삼자로부터 보증금을 지키기 위해 반드시 필요한 방법입니다.

이렇게 대항력이 있음에도 불구하고 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 경우가 많기 때문에 임차인은 소유자의 동의를 얻어 선순위 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 하지만 이것도 경매로 인해 안전하게 보호받을 수 있을 것인가에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다. 이번 시간에는 '1순위 전세권도 주택이 경매로 매각되면 소멸되는지'에 대해 사례를 통해 알아보았습니다.

Q] A 씨는 B 씨와 전세권설정 계약을 맺고 B 씨 소유 주택에 제1순위로 전세권 설정 등기를 하고서 거주하고 있는데, A 씨의 전세권 존속기간이 1년 이상 남아 있는 시점에 B 씨 소유 주택의 제2순위 근저당권자의 담보권 실행으로 인한 경매신청에 따라 경매 절차가 진행되고 있습니다. 이 경우 위 주택이 매각된다면 A 씨의 전세권은 소멸되는 것인가요?

A] 결론부터 말하면 1순위 전세권자가 배당요구를 할 경우에는 전세권은 경매 매각으로 소멸되지만, 배당요구를 하지 않을 경우에는 매수인이 인수해야 합니다.

「민사집행법」제91조 제3항은 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있습니다.

'후순위 전세권'일 경우

선수위 전세권은 임대차한 주택이 경매나 깡통전세가 되어도 전세금을 돌려받지 못할 위험은 전혀 없지만, 근저당권보다 후순위인 전세권의 경우 경매로 매각되면 전세권은 어떻게 될까요?

Q] A 씨는 경매를 통해 주택을 마련하고자 제1순위로 채권최고액 5,200만 원의 근저당권 이 설정되어 있고, 제2순위로 전세금 3,000만 원이고 전세기간이 1년 이상 남아 있는 전세권이 설정되어 있는 주택과 대지를 일반 채권자가 확정판결에 기초하여 강제경매 신청하여 개시된 경매 절차에서 매수신고를 하여 매각 허가 결정을 받았습니다. 이 경우 제가 위 전세권의 부담을 안고 소유권을 취득해야 하는지요?

A] 전세권은 민법 제303조에 "전세권자는 전세금을 지급하고 타인 의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다."라고 규 정하고 있으므로 전세권은 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 함께 가지고 있습니다.

그러므로 전세권자는 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 근저당권이나 일반채권자보다 그 매각 대금에서 우선변제를 받을 수 있을 것이지만, 그러한 전세권의 우선변제권은 전세권이 소멸될 것을 전제로 하여 인정되는 것입니다.

그런데 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 전세권자는 그 매각 대금에서 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 없을 것은 당연하지만, 전세권의 존속기간이 남아 있는 경우에도 근저당권보다 후순위인 전세권이 소멸되는지 문제인데요. 민사집행법 제91조 제3항에 의하면 "지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있으므로 "전세권 존속기간이 남아있어도 근저당권보다 후순위인 전세권은 경매 매각으로 인해 소멸된다."라고 규정하고 있습니다.

그렇다면 "선순위 근저당이 있음에도 불구하고 후순위 전세권을 설정하는 이유"는 무엇때문일까?

1.경매 시 배당요구 불필요 (우선순위 확보)

확정일자를 받은 임차인은 경매 시 배당요구를 해야 하지만, 전세권자는 배당요구 없이도 근저당권자처럼 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다.

2.직접 경매 신청 가능 (임의경매권)

집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인이 전입신고나 확정일자만 있는 경우보다 전세권 설정등기를 했을 때 직접 경매를 신청하기가 더 용이합니다 (보증금 반환 소송 없이 직접 경매 신청 가능).

3.보증금 우선변제 순위 확보

선순위 근저당이 있더라도, 그 이후에 들어오는 다른 채권자들보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 확실히 할 수 있습니다.

내용작성:굿비즈부동산 Real estate

지식산업센터 매도 시 양도소득세 계산 방법

굿비즈 — 2026-03-11T14:50:34+09:00

부동산을 취득하고 보유한 다음 처분하게 될 때 양도(매매) 차익에 따른 양도소득세가 발생합니다. 부동산 양도세 부과 기준은 크게 주택, 토지, 건물, 분양권(입주권) 등으로 나눌 수 있으며, 지식산업센터는 사업용 부동산으로 분류되어 '기본 양도세율'이 적용됩니다.

양도소득세 계산 방법 예시

최초 분양(분양가 2억 5,000만 원) 받은 지식산업센터를 5년 보유하고 5억 원에 양도했을 경우 양도소득세는 얼마나 납부해야 할까요? (필요경비는 1,000만 원)

내용	금액(원)	비고
양도금액	500,000,000
(-)취득금액(분양금액, 매수금액)	250,000,000
(-)필요경비	10,000,000	· 필요경비란 양수, 양도에 필요한 경비 (계약서, 신고서 작성 비용, 인지대, 중개수수료 등)
양도차익	240,000,000	※양도차익=취득금액-필요경비
(-)장기보유특별공제(양도차익x공제율)	24,000,000	※5년보유했기 때문에 양도차익의 10%공제
양도소득금액	216,000,000	※양도소득금액=양도차익-장기보유특별공제
(-)기본공제	2,500,000	· 연간 250만원 공제
과세표준	213,500,000	※괴세표준=양도소득세-기본공제
산축세액	61,730,000	※괴세표준=(과세표준x세율)-누진공제 (과세표준 금액이 213,500,000원이므로 기본세율 적용구간이 1억5천만원 초과~3억원 이하에 해당되어 기본세율 38% 1,994만원
(+)지방소득세	6,173,000	※지방소득세=산출세액의 10%
총납부세액	67,903,000	※총남부세액=산출세액+지방소득세

지식산업센터 분양받아 처음으로 입주하게 되는 실수요자는 취득세 및 재산세 감면을 받게 되는데요. 지방세 감면을 받게 되면 5년 이상 직접 사용 및 보유해야 합니다. 그렇지 않으면 감면받은 세액을 추징 당하게 됩니다.

따라서 대부분 지식산업센터를 매도한다면 의무사용 기간이 지난 이후가 가장 많을 텐데요 5년을 보유한 다음 매도한다고 가정했을 때 양도차익이 2억 5,000만 원이면 납부해야 하는 양도세는 6,700만 원 정도 부과됩니다.

양도소득세 계산 방법은 이해를 돕기위해 재공되는 자료일 뿐 정확한 양도소득세 납부 금액은 전문가와 상의하세요.

□관련글: 상가 및 비주거용 부동산 『양도소득세』알아보기

내용작성:굿비즈부동산 Real estate

상가 및 비주거용 부동산 『양도소득세』알아보기

굿비즈 — 2026-03-11T12:13:35+09:00

주거용 부동산 규제와 높은 금리 등으로 인해 부동산 시장이 침체기를 맞으면서 은행 금리보다 높은 월세 수익을 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심과 투자가 늘어나고 있지만, 대부분의 투자자들이 부동산 투자 수익은 꼼꼼히 따지는 반면 처분할 때 내야 하는 양도소득세, 부가가치세 등에 대한 세금은 소홀히 하는 경우가 많습니다. 특히 소액으로 쉽게 투자할 수 있는 지식산업센터, 사무실, 상가 등의 부동산을 매도할 때 내야 하는 양도소득세는 보유 기간에 따라 세율이 달라지는 만큼 부동산을 처분하기 전에 꼼꼼히 따져봐야 큰 손해를 줄일 수 있습니다.

양도소득세란?

'양도소득세'란 개인이 보유하고 있는 부동산 등을 유상으로 양도함으로써 발생하는 소득에 부과하는 세금을 말하며, 양도소득이란 개인이 가지고 있던 부동산 등을 팔아 얻은 양도 차익을 말합니다. 즉 토지, 건물 등의 양도에 따라 발생하는 양도차익에 대해 과세되며 양도차익이 없거나 손해가 발생한 경우에는 과세되지 않습니다.

지식산업센터, 상가, 사무실 등과 같은 비주거용 건물이나 토지는 연 2%씩 15년 이상 보유하면 최대 30%까지 기본공제가 됩니다.(단, 2021.1.1.이후 양도부터)

상가 양도소득세 계산법

양도소득세 계산 방법을 살펴보면 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 제외한 양도차익에서 장기보유특별공제를 제해 "양도차익"을 산정합니다.

이 양도차익에서 양도소득기본공제를 제하면 과표가 산정됩니다. 이렇게 산정된 과표를 기준으로 세율이 적용됩니다.(※과표는 양도소득세율표를 참고)

상가 양도소득세율

보유기간이 1년 미만인 경우는 과표의 50%를, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우는 과표의 40%를 양도소득세율이 적용됩니다. 보유기간이 2년 이상인 경우 과표액에 따라 6~45%의 차등 세율이 적용됩니다. ○ 과표가 1,200만 원 이하일 경우는 6%로 공제액이 없으며, ○ 과표가 1,200만 원 초과 5,000만 원 이하인 경우에는 15%적용으로 126만 원, ○ 과표가 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하인 경우에는 24% 적용으로 576만 원, ○ 과표가 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하인 경우에는 35% 적용으로 1544만 원, ○ 과표 1억 5천만 원 초과 3억원 이하인 경우 38% 적용으로 1,994만 원 ○ 과표 3억만 원 초과 5억원 이하인 경우 40% 적용으로 2,594만 원 ○ 과표 5억만 원 초과 10억원 이하인 경우 42% 적용으로 3,594만 원 ○ 과표 10억만 초과인 경우 45% 적용으로 6,594만 원이 누진공제됩니다.

□관련글: 지식산업센터 매도 시 양도소득세 계산 방법

내용작성: 굿비즈부동산 Real estate

사업용 부동산 매매 시 반드시 알아야할 『부가가치세』

굿비즈 — 2026-03-03T11:59:06+09:00

사업용 부동산을 거래할 경우 매매 계약서 특약사항에 "포괄 양도 양수하기로 한다"는 내용 만으로 매매 계약을 진행하는 경우가 많은데요. 사업자의 유형과 사업 운영 형태가 동일한 경우에는 통상 포괄 양도양수에 해당합니다.

그렇지만 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업 목적으로 사용되거나 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용되는 경우는 포괄 양도양수에 해당되지 않으므로 주의해야 합니다.

위 내용처럼 사업용 부동산을 매매 계약할 경우에는 고려해야 할 내용들이 많은 만큼 계약 전 세무사와 공인중개사 등 전문가와 사전에 상담을 받고 계약을 진행하는 것이 피해를 줄이는 지름길입니다.

사업용 부동산 매매 시 꼭! 알아야 할 「부가가치세」

1. 사업용 건물 매매 계약서 상에서 "부가가치세 별도"로 명기하는 것이 원칙

사업용 부동산(상가, 사무실)의 경우 매매 계약서 작성 시 "부가가치세 별도"로 계약서에 명기하여야 합니다. 이는 건물을 양도하는 경우 매수자(양수자)로부터 부가가치세를 별도로 받고 세금계산서를 교부하여 매도자(양도자)가 부가가치세를 납부하는 것이 원칙이기 때문입니다.

2. 매수자가 건물 부가가치세를 지불한 경우 "환급" 가능

(1) 일반 환급

각 과세기간별(1과 세기 간 : 1.1~6.30, 2와 세기 간 : 1.1~12.31)로 당해 과세기간에 대한 환급 세액을 그 확정신고기한 경과 후 30일 이내에 사업자에게 환급합니다.

(2) 조기환급

사업 설비를 신축, 취득, 확장 또는 증축하는 때 그 사유가 발생하는 기간이 속하는 예정 및 확정신고기간 또는 매월 말일(조기환급신고기한)로부터 25일 이내에 조기환급신고를 하면 조기환급신고기한 일로부터 15일 이내에 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

3. 사업의 포괄적 양도·양수에 해당하는 경우에는 "부가가치세 면제"

포괄적 양도양수란? 사업장별로 사업용 자산을 비롯해서 인적 시설 및 권리, 의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말하는 것입니다. 이렇게 사업을 양도하게 되면 부가가치세를 과세하지 않기 때문에 세금에 대한 부담 없이 사업을 넘길 수 있는 것입니다.

사업의 양도양수를 하는 경우에는 파는 사람은 부가가치세를 납부하게 되고, 사는 사람은 부가가치세를 돌려받게 됩니다. 이렇게 되는 경우 결국 국고에 들어오는 세금은 0임에도 불구하고 환급이 바로 되는 것이 아니기 때문에 사는 사람이 자금 부담을 느끼는 것을 방지하기 위하여 사업을 포괄적으로 양도양수하는 경우에는 부가가치세를 과세하지 않고 있습니다.

4. 사업의 "포괄적 양도ㆍ양수"가 되기 위한 요건

① 사업 양도, 양수 계약서 등에 의해서 포괄적 양도 사실이 확인

- 사업 양도양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 합니다.

② 양도자뿐만 아니라 양수자도 과세사업자

- 매수자가 면세사업자일 경우 인정되지 않습니다.

- 사업 양수 후 매수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않습니다.

③ 사업 양도 신고서 제출

5. 사업의 "포괄 양도ㆍ양수"에 해당하지 않는 거래 유형

① 부동산 임대사업자로부터 부동산을 양수 받은 후 개인적 목적으로 사용하는 경우(임대목적으로 사용하던 것을 직접 사용하는 경우 등)

② 상가임대사업자(과세사업자)로부터 부동산을 양수받은 후 이를 개조하여 주택임대사업이나 병의원, 학원사업(면세사업자)을 한 경우

③ 동일 부동산 내 부동산임대업과 제조업 겸업자가 부동산 임대업에 해당하는 부동산만 양도하는 경우

④ 부동산 임대 공동사업자 중 1인이 자기 지분만을 양도하는 경우

⑤ 부동산매매업자가 부동산임대사업자에게 양도하는 경우

□관련글: 상업용 부동산 포괄양수도 요건과 부가가치세 문제

상업용 부동산 매도 시 건물분에 대한 '부가가치세' 계산 방법

상가 매도 시 부가가치세 반드시 확인!

내용작성:굿비즈부동산 Goodbiz real estate