건축물의 용도라 함은 건축법에서 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 의미하며, 건축물 용도 변경이란 건축법령에 의해 구분 적용된 건축물의 용도를 소유주의 필요에 의해 건축법 규정에 따라 다른 용도로 변경하는 행위를 말합니다.

용도변경을 하는 대부분의 이유가 건물의 용도가 사용 목적과 맞지 않거나 부동산의 가치를 높이기 위한 목적이 많은데요. 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합할 경우 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고 또는 건축물대장 기재 내용의 변경을 할 수 있습니다.

구분소유로 되어있는 지식산업센터도 용도 변경(기숙사 → 근린생활시설, 기숙사나 근린생활시설 → 공장, 공장 → 근린생활시설 등) 할 수가 있습니다. 

산집법 시행령 제36조의 4에서 생산시설과 지원시설 간의 면적의 비율에 대해 규정하고 있으나 이 두 시설 간의 용도변경에 대해서는 별도로 규정한 바가 없습니다. 다만 사법부에서는 민원인이 구로구청장을 상대로 한 지식산업센터 용도변경 불허가 처분 취소소송(대법원 2012도 24825 판결)에서 “입주자 상호 간에 이해가 상반되는 행위로서 입주자 간에 기존에 형성된 이해관계를 변경하기 위해서는 관리 규약에서 정한 절차를 거칠 필요가 있다"라며 구분소유자의  75%(4분의 3) 이상의 동의를 받아야 한다고 정한 규약을 준수해야 된다고 판결한 바 있습니다.

집합건물 용도변경할 경우

구분소유로 분양한 집합건축물의 경우에는 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 한다고 알고 있는데요. 원칙적으로 집합건물에 있어 전유부분은 구분소유권의 목적물로서 구분소유자가 배타적으로 사용․수익할 수 있으므로 전유부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의를 요하지 않습니다.

다만, 전유부분의 용도변경이 공용부분의 변경을 수반하게 될 경우라면, 집합건물법 제15조(공용부분의 변경)에 따른 요건 즉 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 결의 요건(원칙적 요건)을 구비해야 합니다(서면결의를 할 경우에는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상 결의(집합건물법 제41조).

글작성:굿비즈부동산 goodbiz real estate